Co kdybyste koupili nemovitost k pronájmu?
Nemovitost k pronájmu přidá majetek, obvykle i hypotéku, nájem, který nemusí přijít každý měsíc, a náklady běžící bez ohledu na to, jestli je pronajato. Jestli scénář vylepší, nebo ho jen zvětší, závisí na číslech, se kterými počítáte, a na rezervě, která po koupi zbude.
Co ovlivňuje koupi
- Kupní cena, náklady na pořízení, akontace a podmínky hypotéky za nimi.
- Nájem, se kterým počítáte, a neobsazenost, kterou k němu poctivě připočtete.
- Průběžné náklady, které namodelujete — správa, opravy, pojištění, příspěvky do fondu oprav.
- Dostupná rezerva poté, co odejde akontace i všechny náklady na pořízení.
- Vývoj hodnoty, který nemovitosti přiřadíte, a jestli a kdy ji plánujete prodat.
Peníze mohou být jen na jedné straně
Základní scénář zůstává bez nemovitosti. V kopii musí akontace i náklady na pořízení odejít z investiční cesty: peníze použité na akontaci nemohou zároveň dál růst jinde a jejich dvojí započtení je nejčastější způsob, jak si koupi v porovnání nechtěně vylepšit.
Obě varianty veďte stejně dlouho a sledujte měsíční cashflow, ne jen vlastní kapitál. Nemovitost může hodnotu budovat spolehlivě, a přitom nájem po hypotéce, správě a opravách, které jste zadali, přináší každý měsíc míň, než jste čekali — a v měsíci bez nájemníka nic.
Otázky, které stojí za vyzkoušení
- Jaké je čisté měsíční cashflow po hypotéce a všech nákladech, které jste zadali?
- Kolik měsíců bez nájemníka scénář unese, než to začne být problém?
- Kolik dostupných peněz zbude měsíc po dokončení koupě?
- Jak scénář vypadá, když se hodnota, kterou jste nemovitosti přiřadili, nikam nepohne?
Jak výsledek číst
Nájem, neobsazenost, náklady i hodnota nemovitosti jsou předpoklady, které zadáte. Whatifi nemovitosti neoceňuje, neodhaduje výši nájmu ani výnosnost a nepředpovídá ceny. Nepočítá žádné zdanění příjmů z pronájmu a pracuje jen s náklady, které jste přidali. Jde o plánovací ilustraci, ne o realitní, investiční ani daňové poradenství.
Jak to funguje v aplikaci
Stejný postup jako u koupě vlastního bydlení, ale se zadaným měsíčním nájmem. Pasivní cashflow zahrne čisté nájemní cashflow nemovitosti — i kdyby bylo záporné — zatímco hypotéka postupně buduje vlastní kapitál.
- Klepněte na „Koupit nemovitost”.
- Zadejte kupní cenu, podmínky hypotéky a měsíční nájem vyšší než 0.
- Zkontrolujte čisté nájemní cashflow nemovitosti a jeho podíl na pasivním cashflow.
Namodelujte si to sami